中国酒店业经过四十多年的快速发展后，正在逐步进入存量调整和质量提升的新阶段。在这个背景下，存量酒店的投资人除了要解决自身产品过时、设备老化等问题，还要面对“不怕卷”的市场新入者。面对投资人的种种痛点，迫切需要通过“老店焕新”行动为老店注入新的活力。
6月27日，80位投资人参加了锦江酒店（中国区）两湖区投资人老友汇活动，现场签约酒店项目总数达68家，其中存量升级改造项目36家，超总签约项目数量的一半。
这样的投资人交流会活动，锦江酒店（中国区）自4月以来在旗下全国11个大区连续举办了11场。活动为投资人提供了能够直接了解公司的最新发展动态、优惠政策和品牌发展战略的平台，通过属地化的市场前景分析、区域运营管理经验与策略分享，以及邀请经济学家就政府政策导向和市场动态进行解析，旨在帮助投资人更好地把握市场机遇，应对可能的挑战。
锦江酒店（中国区）投资人老友汇活动现场
凭借着品牌方与投资人之间的良好互动，以及一系列极具吸引力的利好政策，“老友汇”变成了高效的集中签约场合，11场活动总计达成近350个意向签约。其中，超过160个是老店升级改造项目，充分展现了投资人对现有酒店资产通过改造升级以提升价值和竞争力，实现“老店新生”的迫切需求。
酒店“老龄化”，顾客流失
在各大OTA平台以及社交媒体上，很多设施老旧的酒店成了网友们口诛笔伐的重灾区。以中档酒店为例，酒店之家数据显示，“设施陈旧”已成为了2023年酒店差评中最高频的关键词之一。
酒店资产面临问题
据仲量联行近期发布的《中国酒店存量资产改造白皮书》显示，2011-2018年期间，国内新开酒店数量持续递增，过去十多年间开业的酒店很多都已经到了需要更新改造的阶段。
白皮书中提到，酒店在开业之初，由于设施完备、设计和装饰风格新颖，对市场需求吸引力强，通常会呈现业绩增长趋势；但是多年过后，经营磨损、设施老化等问题逐步显现，若不及时进行产品升级改造，会逐步失去竞争力，对经营产生直接影响，这也是酒店改造的重要原因。
消费者喜新厌旧，审美阈值水涨船高，老旧的酒店与全新的需求难以匹配，由此使得许多曾经拥有核心竞争优势的酒店走向式微，顾客流失严重，酒店业主们看在眼里，急在心里。显然，消费升级新趋势对存量酒店的改造升级提出了更高的要求。
但翻新改造之路该如何走，才能兼顾投入成本的降低，与投资回报的提升，从而真正实现收益曲线的再次上扬？
因店制宜，精准焕新
酒店改造升级是一个复杂而细致的过程，涉及市场定位、设计创新、服务提升等等多方面。对于投资人来说，深入了解酒店行业新一轮趋势，以及如何根据自身情况提升现有资产的方法论，是打开投资回报的关键钥匙。
如何对症下药？
2024年3月，锦江酒店（中国区）推出了对于投资人和消费者来说双向利好的“老友计划”，并将其作为年度重点工作持续推进。“老友计划”强调要像迎接老朋友一样迎接每一位顾客，提升门店产品及服务品质，提升整体品牌口碑和市场竞争力。在锦江推出的“老友计划”中，存量门店翻新被列为重要工作项目，根据全年关键指标，由后端支持部门、区域、品牌协同配合推进。
在要求门店做好日常保障性维修之外，锦江还会从门店长期经营的角度，结合酒店经营的年限，门店定位市场需要，以及投资人需求，聚焦品质提升，定制专属改造方案供投资人选择。投资人可以选择轻改、中改、重改、全改等多种焕新升级方案。
“在具体的改造项目中，我们会在最大化利旧的基础上，为每家门店提供针对性改造方案，让投资人的钱花在刀刃上，花在最能让顾客感受到、看到的地方，例如改造健身房、洗衣房，满足更多客户不同需求；提升用餐区域氛围和调性，提升顾客体验等等。”锦江酒店（中国区）存量翻新专项工作负责人表示。
据其介绍，维也纳酒店潮州古城人民广场店是一家2014年开业的原维也纳品牌2.0版本门店。这家店曾经凭借超前的产品优势、投资布局，一度在潮州享誉盛名，只是近年来随着新进品牌不断涌入潮州，加之酒店整体装修、设施老化，其原有优势逐渐弱化，翻新升级成了必然选择。
维也纳酒店潮州古城人民广场店房间改造前
维也纳酒店潮州古城人民广场店房间改造后
锦江的负责团队坚持重装饰轻施工的翻新原则，采取不停业分楼层分区翻新的模式，保障该店正常经营，并将单房成本控制在2.4万元。改造后，其2023年各项业绩指标对比历年最高峰2019年均有显著提升，RevPAR提升49元，实现一年收回投资成本，各渠道宾客满意度也同步提升，美团点评从4.8分提升到5.0分，携程点评从4.5分提升到4.75分。据悉，目前该店投资人正信心满满进行其第二家店——维也纳智好酒店潮州古城牌坊街店的焕新改造，将很快以维也纳国际酒店全新形象迎来“新生”。
“黑科技”加持，真正实现“快、好、省”
传统的施工方法存在施工周期长、能耗高、质量不稳定等诸多问题，不仅影响了建设速度，还可能导致投资回报期延长，甚至影响到酒店的正常运营。为此，锦江酒店（中国区）积极引入锦江全球采购平台优质供应商资源，大力推广先进装配式创新工艺。锦江是第一个由总部牵头作为战略，做研发投入和实店改造测试，再对投资人服务的酒管企业。
不过，对于务实精神至上的酒店投资人们，他们更看重的是装配式装修到底有多快？究竟能省多少？
装配式装修对酒店投资人而言，其中“快”有三重含义，分别指的是响应及交付速度快，装配调整速度快以及装修后去味时间快。“省”指向的是节省项目整体交付周期、节省更大的施工措施费以及无偏差的制造与施工让投资人更省心。
对入住的顾客来说，相比传统装修方式，装配式工艺采用的是模块化设计，再由工厂生产预制构件，最后到现场组装，大大减少了施工过程中胶水、粉尘等空气污染物的产生，确保他们能在健康无醛、洁净舒适的环境中，获得更为优质的入住体验。
以2009年开业的锦江之星深圳机场酒店为例，该店于2022年下半年开始进行焕新改造，105间客房、餐厅、外墙、停车场全部翻新，升级为全新锦江之星5.0版。据该项目负责人介绍，本次翻新过程中有一半房间采用了装配式工艺，不仅整体工期缩短了近一个月，由于节省了人工，单房装修成本也有比较明显的降低。改造后，酒店无论是经营业绩指标还是在各预订平台的满意度评分均有显著提升——2023年RevPAR较2019年增长40元，渠道点评分也从原来的4.65分提升至4.94分。
锦江之星深圳机场酒店房间改造后
锦江之星深圳机场酒店房间卫生间改造前后
除了先进的“黑科技”加持之外，锦江还为投资人提供了一系列服务和支持，包括免费评估与工程巡检、存量升级金融贷款、一站式总包服务、管理费和渠道费用减免、改造店业绩重点支持与管控等，旨在帮助投资人有效降低改造成本，简化改造流程，减轻经营压力，并最终提升酒店业绩和市场竞争力。这些措施共同构成了锦江对存量酒店改造的全方位支持体系，确保投资人能够高效、顺利地完成酒店的升级改造，实现投资回报的最大化。
存量改造已成酒店连锁化重要阵地
当前酒店行业需要投资人们带着长期主义的思考，来窥探到未来的机会和瓶颈。存量时代语境下，国内存量酒店的改造，也渐成燎原之势，成为未来我国酒店连锁化的重要阵地。
比起空白的收益承诺，锦江酒店（中国区）通过直营酒店焕新升级打样，提供了较为精准的业绩增长预期；通过一系列的改造执行保障政策，让投资回报相对可控。
在笔者看来，不断适应和引领新消费需求的产品创新力，构成了锦江推动“老店新生”战略的核心驱动力。通过旗下多个品牌的迭代升级，锦江酒店（中国区）展示了其对市场变化的敏锐洞察和快速响应能力：2023年维也纳国际在5.0版基础上推出经典版；今年年初锦江都城发布3.0版本，IU酒店紧随其后迭代至4.0版本；6月，希岸酒店发布4.0产品；喆啡酒店也将在7月推出4.0版本……
锦江都城酒店3.0版公区及客房效果图
通过不断的产品创新和品牌升级，锦江正在为“老店新生”注入新的活力和动力，确保其在快速变化的市场环境中保持领先地位并加强与消费者的链接，也为整个中国酒店行业的存量改造和质量升级提供了宝贵的经验和参考。
2024年，随着政策的引领、大众需求的多样化、科技创新的推动以及新媒体流量的赋能，文旅产业正呈现出前所未有的活力和潜力。7月17日，以“成功相伴，同心同行”为主题的2024锦江酒店伙伴成功大会即将在沪启幕，汇聚政府合作代表、经济学家、酒店管理方、酒店投资人、酒店供应商、ESG专家等嘉宾，搭建共创、共融、共同发展的合作交流平台，共同探讨新形势下的增长机遇及商业模式创新。届时，“锦江酒店投资加盟”视频号将全程直播，敬请关注。（本文来源：次方点评）
