在国内资产证券化市场不断发展的背景下，持有型不动产资产支持专项计划（ABS）逐渐成为盘活存量资产、拓宽融资渠道的重要方式，尤其对产业园区运营领域影响深远。早期国内不动产市场以“开发-销售”模式为主，房企及园区运营商更倾向于通过快速销售回笼资金，但随着市场从增量转向存量，大量优质不动产沉淀下来，“产业园区运营+轻资产”成为新的主赛道。本文将从持有型 ABS 的发展脉络出发，深入剖析无锡经开项目的成功基础，探讨产业园区运营方的核心价值，并以企生活集团在轻资产运营及产业基金领域的探索，揭示产业园区运营可持续发展的新路径。
一、持有型ABS的来龙去脉：为产业园区运营插上轻资产翅膀
持有型不动产ABS的概念首次出现，是在2023年9月28日基金业协会发布的《私募投资基金备案指引第2号——私募股权、创业投资基金》中，该文件要求私募股权基金“投资资产支持证券的，限于不动产持有型资产支持证券”，为产业园区运营与轻资产打通政策通道。
在上述规定出台后不久，2023年12月，首单持有型不动产ABS项目“华泰-中交路建清西大桥持有型不动产资产支持专项计划”在上交所成功发行；2025年8月全国首单产业园持有型不动产ABS重磅落地，市场对于该类产品反响非常热烈，产品的申报与发行呈现出爆发式增长。截至8月，上交所持有型不动产ABS的申报单数已达24单，已成功发行9单，发行规模156亿元。
那到底什么是持有型不动产ABS呢？
定位：“从Pre-REITs到公募REITs的中间产品”“资产证券化产品框架下推出的创新产品”，尤其适用于以轻资产为导向的产业园区运营模式。
产品载体：在交易所发行的标准化资产证券化产品，采取私募发行方式，向不超过200人的合格投资者发行，其基本交易结构、参与主体、挂牌发行流程等适用交易所资产证券化业务现行规定。
资产范围：涵盖了公募REITs的资产范围，同时包含商业物业（写字楼、酒店等）以及其他目前无法发行公募REITs的基础设施资产，为企生活集团等专业产业园区运营方提供了丰富的轻资产运营场景。
产品类型：权益类产品，其本质依赖资产现金流而非主体信用，通过产品结构设计、不设置差额补足和保证担保等主体刚性增信措施、引入运营管理机构等方式 “突出资产信用、弱化主体信用”，与交易所其他固定收益类资产证券化产品形成主要差异，且能更好地与公募 REITs 相衔接，充分体现了轻资产运营的逻辑。
持有型ABS的理论框架为存量不动产的盘活提供了新路径，而市场正在迫切寻找成功的实践范本。在此背景下，全国首单产业园持有型不动产ABS——"无锡经开项目"的成功发行，便成为了一个极具代表性的标杆案例，也为企生活集团的产业园区运营战略提供了有力支持。
二、园区项目成功的基础：资产+运营
无锡经开项目能够成功发行，并受到资本市场追捧，主要得益于几个关键因素。
1、资产端
国家传感信息产业园是无锡经开区“一镇五园”产业规划的核心载体，也是太湖湾科创带的关键产业园区。园区定位明确，产业集聚效应显著，是轻资产运营模式的优质标的。
2、运营管理
项目由未来科创与太湖传感协同运营管理，建立了专业化的服务体系，为ABS的成功设立提供了坚实的底层资产支撑和持续的运营保障，与企生活集团所倡导的产业园区运营方法论一致。
3、运营成果
截至2025年7月，园区整体出租率保持在 90% 以上，租户集中于智能网联汽车、传感器、物联网、软件研发等科创领域，已入驻上市公司 1 家、规模以上企业 60 余家。园区先后获得国家智能交通产业园、国家级科技企业孵化器、江苏省车联网先行先试区等多项殊荣，验证了轻资产路径在产业园区运营中的可行性。
4、退出路径
运营方通过提前介入产业投资、租金换股权、联合实验室等方式，深度绑定高成长企业，为园区注入 IPO、并购等股权增值故事，进而反哺资产估值，这正是企生活集团通过轻资产模式实现产业园区运营升维的关键策略。
三、企生活集团轻资产模式：撬动运营杠杆的创新实践
在产业园区运营领域，企生活集团的轻资产合作模式起到了示范作用，凭借在该领域的深度探索与亮眼成果，企生活已蝉联“全国产业园区轻资产服务力TOP10”。
企生活集团不再大包大揽，而是主推轻资产合作模式，其核心在于提供一站式的综合解决方案，包括深度产业研策、输出专业的产业定位报告，提供精准的招商策略、高效的运营管理模式等。这种模式实现了收益共享、风险共担：产业园区运营方无需承担巨额固定租金压力，其收益与园区实际经营成果强关联；原房东则能获取产业园区运营方专业、深度运营带来的资产增值和超额收益。这正是企生活集团在产业园区运营中推行轻资产战略的核心优势。
在产业园区资产证券化的大背景下，企生活轻资产运营模式的价值更显突出。资产证券化的核心在于底层资产需具备稳定现金流与增值潜力，而企生活集团的轻资产模式通过专业运营持续优化园区租户结构、提升出租效率，能为园区带来更稳定的收益，为后续对接 ABS 等证券化工具奠定了扎实基础。
四、企生活资产管理中心：资本+运营的双轮驱动
随着产业的不断发展和存量园区竞争的日益激烈，企生活集团已经开始向资本领域延伸，资产管理中心成为重要的战略方向，持续推动其轻资产模式在更广范围内的产业园区运营实践中落地。
企生活集团资产管理中心以“专业驱动产业空间价值”为使命，率先给出系统化答案：凭借产业投资纽带，高效链接全球资本，精准捕获潜在高成长资产，再以轻资产运营模式激活资产价值、增厚收益，反向锁定投资回报率。这一创新模式为资管行业提供了极具引领性的系统解决方案，也重新定义了产业园区运营的边界。
企生活“资本+运营”的双轮驱动，让轻资产运营模式更有效地赋能产业园区的运营，一方面通过股权投资切入，分享企业成长红利；另一方面以此为纽带，引导更多优质企业入驻园区，进而形成 “企业成长 — 园区发展 — 资产增值” 的良性循环，全面提升了产业园区运营的服务深度与资产价值。
未来，“无锡模式” 将成为可复制的范本，推动更多优质园区加速落地。可以预见，中国产业园区正加速迈入 “资产金融化” 的全新发展阶段，而企生活集团凭借其成熟的轻资产体系和深厚的产业园区运营经验，将持续引领行业变革。
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